Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем возможно только при наличии серьёзных на то причин.
Какие же обстоятельства могут вынудить наймодателя отказаться от продолжения арендных отношений с нанимателем, и каким образом расторгнуть договор, соблюдая все требования, прописанные в законодательных актах страны?
Возможно ли расторжение раньше срока
Документ, который предназначается для урегулирования отношений между собственником имущества и нанимателем, называется договором аренды.
Как показывает практика, вышеозначенный договор заключается чаще всех остальных соглашений.
Срок аренды недвижимого имущества может быть ограничен определённым отрезком времени, что обязательно указывается в соглашении, либо быть не определённым (бессрочным).
Существуют ещё отдельные случаи, которые также отмечены в законодательстве. Это когда съём осуществляется на предельные сроки, по истечении которых арендные отношения заканчиваются.
Если срок, указанный в соглашении, не прошёл, а одна из сторон желает завершить арендные отношения, то это будет так называемое досрочное прекращение соглашения.
Мы уверены, что Вам будет полезна информация о том, как оформить гараж в собственность в гаражном кооперативе.
Так как аренда заключается двумя равноправными сторонами, то законодательство осуществляет защиту прав каждой из сторон. Поэтому, для досрочного расторжения договора, необходимо согласие и наймодателя, и нанимателя.
Если стороны договориться по этому вопросу не могут, то, чтобы предотвратить потери одного из участников сделки от внезапного и наносящего ущерб прекращения соглашения, законодательство разрешает это действие только через судебные инстанции. Для обращения в суд у инициативной стороны должны быть серьёзные аргументы для постановки вопроса о досрочном прекращении договора найма.
Примите во внимание: чтобы не тратить время и нервы на судебное разбирательство, необходимо при составлении договора аренды прописать все нюансы и возможности для расторжения сделки в одностороннем порядке как по инициативе одной, так и другой стороны.
Как это правильно сделать
В случае, когда желание завершить действие договора аренды возникло со стороны арендодателя, то сначала ему необходимо оповестить о своём намерении другую сторону в письменном виде.
В уведомлении необходимо указать причины расторжения арендного соглашения. Пишется такое письмо в свободной форме.
Отправлять оповещение лучше заказным письмом с уведомлением о вручении его адресату.
Если со стороны нанимателя возражений нет, то он передаёт имущество владельцу. Это действие должно быть подтверждено актом приёма-передачи. Дополнительно к этому следует составить договор о завершении арендных отношений.
Но съёмщик может и не дать согласие на прекращение действия договора найма. В таком случае арендодателю следует обращаться в судебные инстанции с исковым заявлением. Сделать это можно только после того, как владелец имущества выдвинет нанимателю условия: устранить нарушения или прекратить деятельность, которая пагубно сказывается на предмете соглашения. Указать срок, данный на выполнение условий, который должен быть приемлемым для арендатора.
Возьмите на заметку: составлять письмо с условиями нужно в 2 экземплярах. Если выдвинутые требования исполнены не будут, то наличие такого письма будет являться аргументом в пользу арендодателя во время судебного разбирательства.
Если, получив условия владельца имущества, наниматель устранит указанные в нём нарушения, то все основания для подачи искового заявления в судебные инстанции отпадут сами собой. Следовательно, завершить действие арендного договора можно, только если съёмщик не реагирует на обоснованные требования со стороны собственника.
Если всё же дело дошло до суда, и он вынес решение о досрочном прекращении арендного соглашения, то после вступления судебного решения в силу, арендные отношения завершаются. Но это ещё не означает, что наниматель завтра же вернёт собственность владельцу. Может понадобиться ещё одно заявление в судебную инстанцию с просьбой об изъятии предмета договора из пользования нанимателя.
Стоит отметить: чтобы не обращаться в суд дважды, необходимо при подаче иска в первый раз изложить в нём сразу обе просьбы: прекращение арендного договора и изъятие имущества из пользования арендатора.
Основания и условия для расторжения
В законодательных актах нашей страны прописаны основные причины, по которым владелец помещения может потребовать расторжения арендного соглашения раньше обозначенного срока:
- значительное несоблюдение условий, записанных в договоре найма;
- необоснованные действия со стороны нанимателя.
Под значительным несоблюдением условий в законодательстве подразумеваются действия, которые нанесли существенный вред предмету договора. И, в связи с этим, собственник понёс значительные убытки. А вот был ли нанесён существенный вред, и так ли велики убытки, будет решать судебный орган.
Владелец имущества может предъявить требование по возвращению ему предмета соглашения в случае, если наниматель:
- Пользуется помещением в иных целях, которые не указаны в договоре, например, съёмную квартиру превращает в нежилое помещение — склад.
- Действует во вред имуществу, взятому в аренду, например, проводит перепланировку жилья без согласия собственника.
- Не вносит плату за пользование прокатного имущества более 2 расчётных периодов кряду (дату внесения оплаты и её периодичность должны быть указаны в арендном соглашении).
- Не выполняет договоренность, достигнутую во время подписания арендного соглашения (не проводит ремонтные работы в обозначенный срок).
Для прекращения действия договора аренды в одностороннем порядке нужны серьёзные основания. Чтобы регулировать отношения «арендодатель — арендатор» было проще, надо все возможные ситуации предусмотреть при составлении соглашения. Тогда вовсе не обязательным будет решать возникшие разногласия в судебном порядке.
Смотрите видео, в котором разъясняется, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем:
